Pořízení nemovitosti a hypotéka – krok za krokem
08/11/2024
Úvodem
Pojďme se dnes podívat na téma pořízení nemovitosti a hypotéky. Když někdo z nás prodává nebo kupuje nemovitost, dělá významný krok ve svém životě. V dnešní době navíc často využíváme hypotéku, což je běžná praxe. Přestože jde o standardní postup, pro ty, kteří se s ním setkávají jen párkrát za život, může být zmatečný. Hypotéka se může týkat kupujícího, prodávajícího nebo obou stran, přičemž každá situace přináší své specifické výzvy. V tomto článku vám ve zkratce popíšu, jak v různých scénářích postupovat. Pevně věřím, že díky tomu získáte lepší představu o tom, co vás při vaší nemovitostní transakci čeká.
1. Pořízení nemovitosti bez hypotéky
Nejjednodušší scénář nastává, když má kupující dostatek vlastních prostředků na financování koupě a nemusí si tak vyřizovat hypoteční úvěr, a nemovitost zároveň není zatížena hypotékou prodávajícího. Tento scénář je tak základní kostrou jakéhokoliv dalšího procesu. Každá nemovitostní transakce vždy bude obsahovat vyjednání o kupní smlouvě a smlouvě o úschově (například advokátní), realizaci podpisů smluv a ověření podpisů smluvních stran. Standardně nastavená kupní smlouva a smlouva o úschově by pak měla ochránit jak prodávajícího – aby nepřišel o nemovitost, aniž by měl zaplacenou kupní cenu, tak i kupujícího – aby nepřišel o vložené prostředky, aniž by získal předmětnou nemovitost. Součástí jakéhokoliv procesu je dále i řízení před katastrálním úřadem. Samotné řízení před katastrálním úřadem pak trvá v průměru 25 dní. Pamatujte, že vlastníkem nemovitosti se stanete až zápisem do katastru nemovitostí, nikoliv samotným podpisem smlouvy. Základní postup je tedy následující:
- Příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- Zaplacení kupní ceny do úschovy
- Podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí ve prospěch kupujícího
- Uvolnění úschovy prodávajícímu, jakmile je vlastnické právo kupujícího zapsáno v katastru nemovitostí
2. Pořízení nemovitosti s hypotékou kupujícího
Pokud kupující financuje nákup nemovitosti hypotékou, a zároveň prodávající nemá na nemovitosti vlastní hypotéku, zvolíme pro celou transakci následující postup:
- Příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- Schválení hypotečního úvěru
- Podpis úvěrové dokumentace
- Podpis kupní smlouvy, smlouvy o úschově, zástavních smluv a s tím souvisejícího návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky kupujícího
- Zaplacení části kupní ceny – kupující uhradí část kupní ceny, která je hrazena z vlastních zdrojů, do úschovy
- Podání návrhu na zápis zástavního práva ve prospěch banky kupujícího do katastru nemovitostí
- Čerpání úvěru do úschovy
- Podání návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch kupujícího
- Uvolnění úschovy prodávajícímu, jakmile je vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího proveden
3. Pořízení nemovitosti z vlastních zdrojů a s hypotékou prodávajícího
Pokud je nemovitost zatížena hypotékou prodávajícího, kterou je nutné při prodeji vypořádat, a kupující financuje koupi vlastními prostředky, je postup následující:
- Zajištění dokumentace od banky prodávajícího – banka poskytne vyčíslení zůstatku hypotéky a souhlas se zcizením nemovitosti ve prospěch kupujícího
- Podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- Zaplacení kupní ceny do úschovy
- Podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí
- Vyplacení úvěru z úschovy – z úschovy se použije část peněz na splacení zbývající hypotéky prodávajícího, a to po zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí
- Podání návrhu na výmaz zástavního práva – po splacení hypotéky prodávajícího je podán návrh na vklad výmazu zástavního práva banky prodávajícího do katastru nemovitostí
- Uvolnění úschovy – po výmazu zástavního práva se uvolní zbytek kupní ceny ve prospěch prodávajícího, nebude-li dohodnut jiný okamžik výplaty kupní ceny z úschovy (např. ke dni podání návrhu na výmaz zástavního práva apod.)
4. Hypotéka na obou stranách
Nejsložitější situace nastává, když je nemovitost pořizována na hypotéku a současně vázne-li na nemovitosti hypotéka prodávajícího. Tento scénář již vyžaduje koordinaci mezi oběma bankami a jeho jednotlivé kroky jsou následující:
- Příprava kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- Schválení úvěru kupujícího
- Dokumentace od banky prodávajícího – banka prodávajícího poskytne vyčíslení úvěru a souhlas se zcizením nemovitosti ve prospěch kupujícího
- Podpis úvěrové dokumentace
- Podpis kupní smlouvy, smlouvy o úschově, zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky kupujícího
- Podání návrhu na vklad zástavního práva banky kupujícího
- Složení vlastních zdrojů jako části kupní ceny do úschovy ze strany kupujícího
- Čerpání hypotéky – po doložení všech nutných dokumentů banka kupujícího uvolní prostředky do úschovy a zároveň rovnou vyplatí zbylou část hypotéky prodávajícího
- Podání návrhu na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího
- Podání návrhu na výmaz zástavního práva banky prodávajícího
- Uvolnění úschovy prodávajícímu, jakmile dojde k zápisu nového vlastníka a k výmazu zástavního práva banky prodávajícího
Závěr
Prodej a koupě nemovitosti je pro většinu klientů složitý a důležitý proces, který se může výrazně komplikovat, pokud je součástí transakce i hypotéka. Ať už je hypotéka na straně kupujícího, prodávajícího, nebo obou, každý scénář vyžaduje specifický přístup a pečlivou koordinaci mezi bankami, smluvními stranami a případně mezi poradci (advokáti, makléři). Základem úspěšného dokončení celé transakce je správné nastavení smluv a včasné vyřízení úvěrové dokumentace. Nedílnou součástí celého procesu jsou i nezbytná řízení před katastrálním úřadem. Proto doporučuji obrátit se na odborníky. kteří vám celý proces vysvětlí, připraví vše potřebné a podpoří vás v každém kroku, což vám pomůže zajistit hladký průběh transakce. Budete-li potřebovat advokáta při vaší nemovitostní transakci, neváhejte se mi ozvat.
Pokud plánujete svou nemovitost naopak darovat svým dětem, je právě pro vás určen článek s názvem Darování nemovitosti dětem.